میانگین قیمت هر متر مربع مسکن تهران به 84 میلیون و 750 هزار تومان رسیده است و این یعنی بیش از 90 درصد ایرانیها تنها رویای خانهدار شدن را به دوش میکشند. نتها چند روز به معرفی رئیس جمهور جدید مانده است اما هیچکدام از کاندیداها در رابطه با وضعیت مسکن ایرانیان که یکی از اصلیترین دغدغهها است، برنامه مشخصی ارائه ندادند. حالا سئوال اینجاست که آیا دولت آینده اصلا توانایی مدیریت بازار مسکن را دارد؟ برای بازگشت ثبات به بازار مسکن دولت جدید باید چه اقداماتی انجام دهد؟
برای پاسخ به این پرسشها با منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن گفتگو کردیم:
با توجه به رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در چند سال اخیر و وضعیت بازار اجاره مسکن. راهکار ثبات قیمت چیست؟ شما به دولت جدیدی که قرار است روی کار بیاید چه پیشنهادی برای بازار مسکن دارید؟
اقتصاد مسکن بخشی از اقتصاد ملی و کلان جامعه است. برای بهبود وضعیت اقتصاد مسکن هم در حوزه آپارتمان، هم در حوزه اجاره، خرید و فروش و ساخت و ساز آن، دولت باید سیاستها و برنامههای غنای ثروت و اقتصاد ملی را برای خود سرلوحه قرار دهد. این افزایش سرمایه و به نوعی غنای ثروت در جامعه کمک خواهد کرد اقتصاد مسکن هم در یک خط تعادل قرار بگیرد. عمدهترین شاخصی که حوزه اقتصاد مسکن را به چالش میکشد، عدم تعادل عرضه و تقاضا است. تقاضا در حوزه مسکن بیشتر سرمایهای، دلالی و کاسبکارانه است. یعنی باید دولت سیاستی بچیند که نظام مسکن به یک نظام مصرفی تبدیل شود و مصرفکننده واقعی به عنوان یک سرپناه و محل زندگی آن را انتخاب کند. آنهایی که برای حفظ دارایی و ارزش ریال روی مسکن سرمایهگذاری میکنند، شاید به ناچار، این موضوع به عدم نتیجه رسیدن سیاستهای دولت در حوزه مسکن منجر میشود و این موضوع باید درمان شود.
بنظر شما کار دولت مسکنسازی است؟
به هیچ وجه. در قانون هم آمده است که دولت به واسطه وزارت مسکن و شهرسازی، ناظر عالیتر پروژههای عمرانی از جمله ساخت و ساز در حوزه مسکن است، نه کار پیمانکاری و اجرایی. الان چندین سال از مسکن مهر به اینور، این باور غلط شکل گرفته که دولت خود را وارد میدان کرده که بخواهد با اجرا و دخالت مستقیم، اوضاع مسکن را سر و سامان دهد ولی موفق نشده است. صرفا تولید مسکن نیست. یعنی یک نفر آمار دهد که من دو میلیون مسکن ساختهام، این آمار زمانی درست است که آن نیازمند اولیه که در مسکن مهر ثبت نام کرده بود، الان در همان مسکن نشسته باشد. در حالی که 90% مسکن مهر دست کاسبان و دلالان منطقه است که خرید و فروش میشود. یعنی آن نیازمند اولیه از مدار خارج شده است، این یعنی سیاست غلط. این دو میلیون مسکن وقتی به نقطه اثر و هدف نرسیده فقط تورم تولید و فضایی معاملاتی و کاسبکارانه را رشد داده شده است.
در دولت سیزدهم وعدهای مبنی بر ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال مطرح شد، که محقق نشد. بنظر شما این وعده باید به چه وعدهای تبدیل شود که کارساز باشد و مفید واقع شود؟
اینکه ما بخواهیم آمار دهیم ولی به منابع، اعداد و ارقام، ظرفیتها، نظام اقتصادی و سرمایه موجود، نقدینگی و غیره اشراف نداشته باشیم، حرفی میزنیم که به شعار تبدیل میشود. دولت خود را به چالش و مشکل برای تحقق این امر میاندازد و اینکه مردمی در سایه اعتماد و باور این شعارها در طرح ملی مسکن یا مسکن مهر ثبت نام کردند. در دولت احمدی نژاد، روحانی و دولت آقای رئیسی، اگر حساب شود نزدیک بیست سال، 2 میلیون چهارصد مسکن مهر ساختیم. ما در این مملکت زندگی میکنیم مدیران، منابع، زمینها و طرز تفکر همان است. چگونه میتوان در عرض 4 سال، سالی یک میلیون مسکن ساخت؟ وقتی در ده سال یک میلیون ساختیم، چگونه و با استناد به چه چیزی میتوان این ده سال را نادیده گرفت و گفت من یک میلیون مسکن در یک سال میسازم؟ در نتیجه همین اشتباه را در شعار انجام میدهیم. در انتخابات چهاردهم، نامزدها دیگر ریسک عددگویی را نداشتند و هیچکدام عدد نگفتند؛ زیرا نگران بودند که بعدا برای آنها مشکلساز شود که چرا این اعداد تحقق پیدا نکردهاند. زیرا در این مسأله مطالعه شده که چنین امری امکانپذیر نیست. بنابراین وعده اعداد و ارقام برای تحقق این موضوع اشتباه است. نسخه کلی به این میماند که باید ثروت عمومی جامعه را در حوزه سرمایهگذاری داخلی و بینالمللی که اسم آن را رفع تحریم یا حل و فصل برجام میگذارند که من نمیدانم، این بحثها، بحثهای سیاسی است. باید مدخل و فضایی را فراهم کنند که کشور به لحاظ غنا و ثروت به تعالی برسد. من و شما اگر دارا باشیم و از محل تلاشمان بتوانیم، خانه بخریم دیگر نیازی به دولت نیست. مملکت این فرصت را بدهد تا بتوانیم بهرهمند شویم، این منت مسکن مهر دولت، این منت تسهیلاتی که دولت میخواهد در اختیار ما بگذارد را نداریم. من ایرانی اگر بعد از چهل سال تلاش نتوانم یک خانه 70 متری بگیرم، جایی لنگ میزند، من که صادقانه حرکت کردم. بنابراین مملکت باید خود را ثروتمند کند. با تنگناها و محدودیتها این که انتظار داشته باشیم مردم مسکن بخرند درست نیست. شرط این است که اول باید مملکت را ثروتمند کنند. اگر شعار یا هدف دارند که مملکت ثروتمند شود، ما هم به آپارتمانمان خواهیم رسید. الان کسانی که برای 4 میلیون آپارتمان ثبت نام کردند، آورده اولیه 40 میلیون آن را ندارند، پیش فروش کردند، آن را به کسان دیگری دادند و دلالها جایگزین آن شدند. مشخص است که هدف درست نیست و این ذینفعان در آورده آن چهل میلیون مشکل دارند.
چه دلایلی باعث شده که ساخت و ساز بخش خصوصی کم شود؟
آهنگ ساخت و ساز در دو جبهه و فرآیند قابل بررسی است؛ یکی بحث نظام انبوهسازی و قول و وعدههایی مثل مسکن مهر، ملی و اجتماعی است که دولت بیشتر متولی آن است و بحث دیگر هم بخش خصوصی است که از شهرداری پروانه ساخت میگیرد، تجمیع، مشارکت، سرمایهگذاری و تولید واحد آپارتمان میکند. این دو بخش از هم جدا هستند. بخش اول را به کفایت صحبت کردیم. بخش دوم را اگر بخواهیم تحلیل کنیم، این عزیزان هم به نوعی سرمایهگذار هستند، یعنی تعهد دولتی ندارند که مثلا به آنها بگویند برو و بساز و به این افراد تحویل بده. آن فرد روی سرمایه خود مطالعه میکند که کی به بازار ورود پیدا کند، کی خارج شود و کی تولید کند. در نتیجه اگر فرد احساس امنیت و ثبات اقتصادی کند و نگران از افزایش قیمت ناگهانی بازارهای موازی مثل طلا، سکه، ارز، دلار در جامعه نباشد که بر فرآیند قیمتگذاری و فروش ملک تأثیر میگذارد، این فرد در آرامش میتواند به شغل خود که تولید مسکن و آپارتمان است برسد و به افراد نیازمند و مصرفی مسکن ارائه دهد. جالب است، وقتی با سازندهها صحبت میکنیم، میگویند که دو و نیم سال طول کشید تا آپارتمان را ساختم، یک سال دوییدم تا اسناد آن را بگیرم و بعد آنها را در 4 سال بفروشم و بعد این 4 سال، همان متری که کلنگی خریده بودم و آن را ساخته بودم و پولی که بابت 4 سال تلاش در دست دارم کفاف همان ملک اولیه را هم نمیدهد. یعنی اگر که من روی ملک اولیه بدون تولید آپارتمان ایستاده بودم، الان سرمایه بیشتری داشته و چهار سال هم عذاب نکشیده بودم. این یعنی ایراد اقتصاد. این یعنی فرد به عنوان یک تولید کننده نمیتواند در جامعه حرکت موثری کند و خود را عقب میکشد. بعد میگویند که آمارها پایین آمده است. دلایل این پایین آمدن آمارها عدم حمایت و کنترل بازار است، تاثیر بازارهای دلالی و موازی در سرمایهگذاریهای، نقدینگی مازاد دست مردم، تورم بالا و غیره همه دست به دست هم دادهاند که مردم ببینند این همه تلاش لازم نیست و اگر یک مشت سکه بخری و خانه بگذاری و بعد در ویلایت در شمال بنشینی خیلی بهتر از این است که در اقتصاد مسکن در ایران سرمایهگذاری کنی. این دلایل از چرخه معیوب اقتصاد کلان کشور حکایت دارد.
در شرایط فعلی بسیاری سئوال دارند که به عنوان یک سرمایهگذار، کجا باید خانه خرید؟
الان وضعیتی پیش آمده که هر کسی که خانه بخرد، سرمایهگذاری کرده است. من خود شخصا خیلی معتقد به بحث سرمایهگذاری تجاری و سوداگری در حوزه املاک نیستم ولی بلاخره چارهای نیست، شواهد نشان میدهد که هر کس هرجایی که آپارتمانی بگیرد، که 40% نسبت یه سال گذشته دارد رشد میکند و تورم روی آن است. یعنی شما به میزان پولی که دارید در هر نقطهای که بخواهید ملک بگیرید، هم توصیه میشود و هم اینکه سود آن را خواهید برد. اما اینکه یک سری افراد بیناتر و آگاهتر هستند و بازار را رصد میکنند، به عنوان مثال میگویند اینجا در شمال کشور بهتر است، کس دیگر میگوید در خود تهران به عنوان پایتخت بهتر است، یکی مراکز استان را پیشبینی میکند، یکی شهر جدید را ولی متناسب با آن مبلغی که در اختیار دارد، در مناطق پرتقاضا اگر خانه بخرد، سود آن بیشتر خواهد بود.
برخی دیگر سئوال دارند که برای استفاده شخصی چطور؟ کجا باید خانه خرید؟
این سوال خیلی تخصصی و فردی است. مثلا من به عنوان یک فرد پولدار بگویم که من شرق تهران نمیروم و فقط غرب را انتخاب میکنم و این بستگی به فضا و مساحتی دارد که من میخواهم در آن منطقه سرمایهگذاری کنم. و این بنظرم کاملا شخصی است. یعنی فرد هم برای زندگی هم سرمایهگذاری باید محیط کار، مدرسه، فامیل، دوست و غیره را بسنجد. ممکن است به کسی بگویید از شرق به غرب بیایید و یک هفته نتواند آن جا بماند و یا برعکس. اینها انتخابهایی است که وقتی به محل زندگی و اسکان میرسد، حاکمیت این نوع رفتار تعریف میشود، نه صرفا رفتار سرمایهای ولی ممکن است شما شرق تهران بشینید و احساس کنید که منطقه 5 تهران برای خرید و فروش بهتر است و بروید آنجا سرمایهگذاری کنید.
به عنوان آخرین سوال و با توجه به این نکته که برای بازار مسکن هم مهم است که چه کسی رئیس جمهور شود، شما وعدهها و برنامههای کاندیداها را چگونه ارزیابی میکنید؟
دو نفر که بیشتر شعاری بودند و حذف شدند، اگر آنها را کنار بگذاریم، آنچه از آقای پزشکیان من دیدم، اذعان ایشان بر این است که دولت نباید در پیمانکاری و ساخت و ساز ورود کند. آقای پورمحمدی هم ارجاع دادند به نظرات کارشناسی یعنی احیای بافت فرسوده که خیلی گفته شده است و باید احیا و ساخت و ساز انجام بگیرد. توسعه زمینها با تراکم متناسب از شعارهای آقای پورمحمدی بود که یکی از نظرات کارشناسیِ دقیق بود، این محورهایی بود که آقای پورمحمدی اشاره میکرد و اینها موضوعات خوبی است که بارها هم آنها را مطرح کردهایم. آقای قالیباف هم بحث در اختیار قراردادن زمینهای رایگان را گفت که بنظرم این وعده هم شعاری بیش نیست. ایشان باید به ما بگویند که این زمین رایگان کجاست؟ آیا منظور او منابع طبیعی و سهم آیندگان است که از الان ایشان میخواهد خرج ملت کند؟ منظور ایشان چیست؟ محیط زیست و جنگلهای طبیعی را میخواهند مثل مسکن مهر شخم بزنند و سهم آینده را به ملت واگذار کنند؟ تعریف زمین رایگان چیست؟ این کلیگویی است. در نهایت من از بین کاندیداها، که همه را شنیدم، هیچکدام جرأت اعلام نظر در حوزه مسکن را نداشتند و این موضوع برای آنها ثقیل است. این چند برنامهای هم که مطرح شده، مثل این است که ما سرچی بزنیم و ببینیم کارشناسان چه میگویند و بعد آن را در تیتر برنامه بگویند و حالا معلوم نیست زمانی که رئیس جمهور شدند، معتقد به اجرای آنها هستند یا نه. فعلا باید دید که چه کسی میآید و چه تصمیمی میخواهد بگیرد. از این کاندیداها یک نظر واحد کارشناسی و قول و وعید کارشناسی، من شخصا ندیدهام. یکی دو نظر کارشناسی از آقای پومحمدی مورد تأیید بود و یکی هم از آقای پزشکیان مبنی بر این که دولت نباید کار پیمانکاری کند، بقیه هم به نظر من، قول و وعید رأیگیری است و مطلوب نیست.