- اقتصاد ایران به سرمایه‌گذار خارجی نیاز دارد، اما چینیها کارنامه قابل‌قبولی ندارند.
- شرکت‌های ساختمانی چینی بدهیهای سنگینی به بانکها دارند.
- برخی از غولهای ساختوساز چینی عادت به تحمیل قرارداد یک‌طرفه دارند.
به گزارش بازاروما، دعوت چشمبسته از شرکت‌های ساختمانی چینی برای «تولید مسکن» و «استادیوم‌سازی» می‌تواند «بار سنگین وعده‌های دولت» را سنگین‌تر کند. تمایل آشکار و پنهان برخی مسئولان دولت کشورمان به «دعوت از چینیها برای تقبل بخش بزرگی از مسئولیت ساخت طرح دولتی «مسکن میلیونی» در قالب واگذاری صفر تا 100 کار به آنها، موضوع تازه‌‌‌ای نیست. به‌طوری که پاییز سال 1400 که «شروع ساخت مسکن دولتی (جایگزین مسکن‌‌‌مهر) بود»، برای اولین بار این صحبت مطرح شد اما امروز، از یک‌‌‌‌‌‌طرف، همان ایده «ساخت چینی مسکن ایرانی» با صدای بلندتر از قبل به گوش می‌رسد و از طرف دیگر، صحبت از «سفارش ساخت استادیوم بزرگ تهران به چینیها» است.
اقتصاد ایران قطعا به «سرمایه‌گذار خارجی» و «مشارکت طرف‌‌‌های خارجی با سرمایه‌گذاران ایران» در بخشهای مختلف از جمله بخش مسکن و ساختمان، نیاز دارد. به‌خصوص در شرایطی که طی دهه 90، سرعت استهلاک سرمایه از سرعت تشکیل سرمایه سبقت گرفت و بخشی از زیرساخت‌‌‌های کشور به‌دلیل رشد اقتصادی پایین و بی‌‌‌توجهی‌‌‌های داخلی، از مرحله «سرویس و نگهداری اساسی» هم گذشته‌‌‌اند و لازم است «کار اساسی» برای بازسازی و توسعه آنها انجام داد.
آیا «حساب ویژه روی چینیها» برای این منظور، درست است؟
بررسی‌‌‌ها برای پاسخ به این پرسش نشان می‌‌‌دهد، غولهای ساختمانی بازار املاک چین با سبدی از «بحران‌‌‌های اقتصادی» روبه‌رو هستند که «دعوت چشمبسته از آنها» برای ورود به بازار ساختمان ایران می‌تواند، «مشکلات فعلی این بازار در کشورمان» را تشدید کند بدون آنکه، منشا تحول شود.
از حدود دو سال پیش تاکنون، شرکت‌های ساختمانی بزرگ چین که عمدتا به اشکال مختلف (مستقیم و غیرمستقیم)، به دولت این کشور وصل هستند، در «باتلاق بدهیهای سنگین به بانکها و سایر موسسات اعتباری» گیر افتاده‌‌‌اند. دو غول اول یعنی اورگراند و کانتری‌‌‌گاردن، بیش از 100 میلیارد دلار بدهی دارند و مجموع بدهی شرکت‌های ساختمانی چین نیز تا الان، حدود 390 میلیارد دلار برآورد می‌شود.
داستان «ریسک‌‌‌های سفارش کار ساختمانی به چینیها» اما فقط به «بحران بدهی مالی غولهای چینی» محدود نیست؛ رکود ساختوساز در چین، محدودیت‌‌‌های پرداخت وام بیشتر به شرکت‌های ساختمانی (بدهکار بانکها)، ورود برخی از آنها به بازار ساختمانی کشورهای خارجی در قالب سفارش‌‌‌های دیپلماتیک دولت چین به جای «حضور در قامت بخش خصوصی در مناقصات بین‌المللی»، عادت برخی از این غول‌‌‌ها به تحمیل قرارداد یک‌طرفه به کارفرمای کشور خارجی و همچنین بیش برآوردی در ارزش کار، دیگر ریسک‌‌‌های مطرح است که مسئولان ایران پیش از توافق و تفاهم، لازم است با علم به این مخاطرات، قدم بردارند تا ورود احتمالی چینیها به بازار ساختمانی ایران به «تله اقتصادی و فنی» برای این بازار تبدیل نشود.
چرا چین انتخاب شده است؟
ورود احتمالی شرکت‌های ساختمانی چین به ایران، می‌تواند به دو شکل «فرار غول‌‌‌ها از بحران کشورشان» یا «انتخاب آگاهانه کشورمان» باشد.
در این چارچوب، اگر «سیستم سفارش ساخت» برای استادیوم تهران و مسکن ملی به‌صورت «مناقصه بین‌المللی» باشد و ریز خواسته‌‌‌های فنی و اقتصادی دولت ایران در متن مناقصه اعلام شود و «تضامین لازم» برای پوشش ریسک‌‌‌های 6گانه و احیانا ریسک‌‌‌های ناشناخته بعدی، از شرکت‌های برنده دریافت شود، می‌توان به سرانجام کار امیدوار بود. اما احتمالا مسئولان کشورمان به دو دلیل، چینیها را در اولویت دارند؛ «سختی‌‌‌های بازگشت پول نفت ایران در جریان فروش به چین» که از طریق سفارش کار ساختمانی به این کشور، به‌نوعی، این پول تهاتر خواهد شد و دلیل دوم نیز «سوابق شرکت‌های ساختمانی چین در سریع‌‌‌سازی» است که البته با لحاظ «فاکتور جدید متصل به این شرکت‌ها (بحران بدهی آنها)»، این سابقه مثبت، تحت‌تاثیر وضعیت اقتصادی نافرم آنها قرار گرفته است.
در بازار مسکن کشورمان، قرار بود سال گذشته و امسال، در مجموع 2 میلیون مسکن ملی با سفارش کار از طرف دولت به پیمانکاران و انبوه‌‌‌سازان، تولید و به واجدین شرایط (فاقدین مسکن)، واگذار شود اما تا الان، کار ساخت حدود نیم میلیون واحد مسکونی از این طرح پیش رفته است و کمتر از 300 هزار واحد به افراد واگذار شده است. این شرایط مطلوب مسئولان بخش مسکن نیست و به همین خاطر، سراغ راهی هستند که سرعت ساخت را افزایش دهند. درباره استادیوم تهران نیز تاکید اخیر رئیسجمهور مبنی بر ساخت سریع یک استادیوم درخور پایتخت، مسئولان آن حوزه را به تکاپو انداخته است. هر دو نیاز اما باید در مسیر درست، تامین شود. سه تجربه تلخ از کارنامه ساختمانی شرکت‌های چینی در کشور چین، بلاروس و نپال، می‌تواند تجربه باشد.
پروژه ورزشگاه نیازمند بررسی بیشتر
وزیر ورزش و جوانان اخیرا میزبان نمایندگان یک شرکت مشاور چینی بود و طرفین در این نشست درباره طراحی مجموعه ورزشی جدید تهران به تبادل‌نظر پرداختند.
موضوع ساخت یک ورزشگاه مدرن در پایتخت بعد از این مطرح شد که نمایندگان ایران در لیگ قهرمانان آسیا نتوانستند به درستی از تیم‌‌‌های فوتبال خارجی میزبانی کنند. عدم امکان حضور تماشاگران به‌علت تعمیرات ورزشگاه فرسوده آزادی تهران و همچنین کیفیت پایین چمن این استادیوم، مورد انتقاد فراوان مسئولان باشگاه‌‌‌ها، طرفداران و بازیکنان تیم‌‌‌ها، کارشناسان و سایر گروه‌‌‌ها قرار گرفت.
پس از این اتفاقات، وزیر ورزش و جوانان در زمان برگزاری بازی‌‌‌های آسیایی هانگژو به چین رفت و با وزیر ورزش این کشور ملاقات کرد. کیومرث هاشمی در این جلسه از امضای تفاهم‌‌‌نامه‌‌‌ای برای استفاده از تجربیات این کشور در ساخت استادیوم جدید تهران خبر داد و اعلام کرد: «قطعا برای هرچه بهتر ساخته شدن این مجموعه از تجربیات مهندسین چینی برای احداث هرچه بهتر پروژه ورزشگاه جدید تهران همفکری خواهیم گرفت و در این زمینه از آنها یاری خواهیم جست.»
به‌نقل از وزارت ورزش و جوانان، در نشست 30 مهر با نمایندگان یک شرکت چینی، وزیر ورزش و جوانان با اشاره به دستور و تاکیدات رئیسجمهور برای احداث مجموعه ورزشی بین‌المللی در تهران و همکاری معاونت اجرایی رئیسجمهور در اجرای این پروژه، به بیان خواسته‌‌‌ها و شرایط ایران در طراحی این مجموعه ورزشی پرداخت.
مشاور ارشد این شرکت نیز با اشاره به برنامه زمان‌بندی‌شده این شرکت، از طراحی نقشه این مجموعه ورزشی ظرف روزهای آینده خبر داد.
با این حال، قبل از نهایی شدن قرارداد ساخت ورزشگاه جدید، بهتر است نکات مهمی مدنظر مسئولان مربوطه قرار بگیرد.
باید توجه کرد که مشارکت شرکت‌های معتبر خارجی در پروژهای کلان زیرساختی همچون ساخت یک ورزشگاه ملی، امری رایج است و لزوما قابل انتقاد نیست. حتی خود چین در پروژه‌‌‌های بزرگ ورزشی مانند ساخت ورزشگاه المپیک هانگژو (میزبان بازی‌‌‌های آسیایی 2022) و ورزشگاه ملی پکن معروف به آشیانه پرنده (میزبان المپیک تابستانی 2008 و المپیک زمستانی 2022) از مشارکت خارجی‌‌‌ها بهره برده است.
اما نکته مهم نحوه انتخاب شرکای خارجی برای امکان‌‌‌سنجی، طراحی و اجرای چنین پروژه‌‌‌های عظیمی است. رویه پذیرفته شده برای این منظور برگزاری سختگیرانه مناقصات به‌منظور گزینش بهترین مشاوران، طراحان و پیمانکاران و به‌کارگیری ناظران خبره و مورد اعتماد است. همچنین بهتر است برای جلوگیری از بروز تضاد منافع و سایر تخلفات، برای اجرای چنین طرح‌‌‌هایی از شرکت‌های غیرمرتبط با هم و با ملیت‌‌‌های مختلف استفاده شود.
در مورد ورزشگاه آشیانه پرنده پکن، شهرداری این شهر یک فرآیند مناقصه برای گزینش بهترین طراحی در نظر گرفت. الزامات متنوعی برای طراحی ورزشگاه مشخص شد و به اطلاع متقاضیان رسید. مثلا مجموعه نهایی باید قابلیت استفاده برای کاربری‌‌‌های دیگر بعد از برگزاری مسابقات را می‌‌‌داشت و همچنین باید ورزشگاه طوری طراحی می‌‌‌شد که هزینه نگهداری آن بسیار پایین باشد. قبل از انتخاب طرح نهایی، سیزده طرح منتخب به لیست پایانی راه پیدا کردند و در آخر گزینه نهایی پس از بررسی‌‌‌های گسترده مورد تایید قرار گرفت. فرآیند اجرا نیز توسط یک شرکت مشارکتی (جوینت‌ونچر) متشکل از شرکت‌های چینی و خارجی انجام شد.
پس از نشست با وزیر ورزش ایران، مشاور ارشد آن شرکت چینی، اطلاعاتی در مورد پروژه استادیوم تهران اعلام کرد. به گفته او نمایندگان این شرکت از زمین ورزشی شهر آفتاب تهران بازدید کرده و اطلاعات و نمونه‌‌‌هایی را از سایت این پروژه برداشت کرده و مشغول بررسی مطالعات خاک و جغرافیایی منطقه هستند.
سوالات بی‌‌‌پاسخ درباره استادیوم
با دقت در این اظهارات سوالات و ابهامات زیادی مطرح می‌شود. چرا برای پروژهای با این ابعاد، فرآیند شفاف مناقصه برگزار نشده است؟ مبنای انتخاب شرکت مذکور چه بوده است؟ آیا قرار است تمام مراحل پروژه به‌طور انحصاری توسط شرکت‌های چینی اجرا شود؟ با توجه به درگیری شرکت‌های بزرگ ساختوساز چینی در بحران املاک، آیا گزینه‌‌‌هایی از کشورهای دیگر قابل بررسی نبوده‌‌‌اند؟ نقش شرکت‌های ایرانی در این پروژه چگونه تعریف شده است؟
به این لیست می‌توان سوالات بیشتری اضافه کرد. با توجه به اینکه این طرح هنوز در مراحل مطالعات اولیه است و جزئیات آن مشخص نشده، از مسئولان مربوطه انتظار می‌‌‌رود بررسی‌‌‌های دقیق‌‌‌تر کارشناسی را برای حصول اطمینان از اجرای بهینه این پروژه نمادین ملی، در دستور کار قرار دهند.
شرکت مطرح، معمولا در پروژه‌‌‌های بین‌المللی که با حمایت مالی دولت چین اجرا شدهاند، مشارکت داشته است و اطلاعاتی از ارائه پیشنهاد مستقل توسط این شرکت در مناقصات مربوط به پروژه‌‌‌های مهم ساخت ورزشگاه در کشورهای دیگر در دسترس نیست.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، یکی از پروژه‌‌‌های بین‌المللی که آن شرکت در آن مشارکت دارد، ساخت ورزشگاه ملی کشور بلاروس است.
طرح احداث این استادیوم فوتبال با کمک مالی دولت چین درحال اجراست و شرکت مسئول طراحی و مدیریت این پروژه بزرگ است.
این پروژه، که مورد توجه ویژه رهبران دو کشور قرار گرفته، طی مراسمی در آوریل 2019 در تالار بزرگ خلق با حضور رئیسجمهور چین شی جین پینگ و همتای بلاروسی او الکساندر لوکاشنکو رونمایی شد.
براساس داده‌‌‌های وب‌سایت گروه «ساینو مک»، این ورزشگاه 33 هزار نفری از استانداردهای اتحادیه فوتبال اروپا (یوفا) و فدراسیون بین‌المللی فوتبال (فیفا) پیروی می‌‌‌کند.
با توجه به اینکه بعید است دولت چین برای اجرای پروژه ساخت ورزشگاه تهران، کمک مالی به ایران در نظر گرفته باشد، دلیل انتخاب یک شرکت مشاور چینی وابسته به دولت که از شفافیت مالی کافی برخوردار نیست، نامعلوم است. اگر قرار است برای اجرای این پروژه از منابع کمیاب ارزی کشور استفاده شود، باید حساسیت بیشتری درمورد تامین مالی، مدیریت مالی، حسابرسی نحوه هزینه‌‌‌کرد و نظارت بر حسن انجام پروژه اعمال شود؛ و برای تامین این منظور شرکت‌های دخیل حتما باید از شفافیت کافی برخوردار باشند، به‌ویژه اینکه عملکرد شرکت مذکور در پروژه‌‌‌های زیرساختی سایر کشورها در برخی موارد با انتقاد مواجه شده است.
روایت نیویورک‌تایمز از سابقه ساختمانی چینیها
روزنامه «نیویورک‌تایمز» اخیرا در گزارشی تحقیقی به بررسی عملکرد انتقادآمیز شرکت‌های دولتی چینی در ساخت ترمینال جدید یک فرودگاه بین‌المللی در نپال پرداخته است.
نکته قابل‌توجه نقش شرکت مطرح در ساخت ترمینال بین‌المللی دومین شهر بزرگ نپال است، که چند ماه قبل با حضور مسئولان چینی افتتاح شد. در تمام ابعاد این پروژه، از تامین مالی گرفته تا تامین مصالح و تجهیزات، رد پای شرکت‌های دولتی چینی دیده می‌شود.
به گفته برخی منتقدان، این پروژه پرهزینه یک پیروزی دیپلماتیک برای پکن بود و درآمد باد‌‌‌‌‌‌آورده‌‌‌ای را نصیب شرکت‌های دولتی چین کرد، اما نپال را برای سال‌ها به طلبکاران چینی بدهکار کرد.
برای احداث ترمینال شهر پخارا، یک شرکت مهندسی چینی که به نوعی بالاسر شرکت سازنده است، به‌عنوان بازوی ساختوساز شرکت هلدینگ دولتی، مصالح ساختمانی و ماشین‌‌‌آلات خاکبرداری را از چین وارد این کشور کرد.
نشریه نیویورک‌تایمز در گزارش تحقیقی خود که براساس مصاحبه با افراد دخیل در پروژه پخارا و بررسی هزاران صفحه از اسناد این طرح نوشته شده، ادعا می‌‌‌کند که شرکت مهندسی CAMC در جریان اجرای پروژه، به‌منظور حداکثرسازی سود خود، بارها شرایط کاری خود را به‌طرف نپالی تحمیل کرده و مکانیزم‌‌‌های نظارت بر حسن انجام کار را تضعیف کرده است.
برگزاری روند مناقصه برای انتخاب مجری این طرح نیز به‌درستی انجام نگرفته است. در سال 2011، یعنی یکسال قبل از موافقت رسمی چین برای پرداخت وام به نپال به‌منظور ساخت ترمینال فرودگاه و حتی پیش از آغاز فرآیند مناقصه، وزیر دارایی نپال با امضای یک تفاهم‌‌‌نامه از پیشنهاد شرکت CAMC حمایت کرد. طبق مفاد قرارداد پرداخت وام، تنها شرکت‌های چینی حق شرکت در مناقصات را داشتند.
پیشنهاد اولیه 305 میلیون دلاری شرکت CAMC که برنده مناقصه شد تقریبا دو برابر برآورد نپال درمورد هزینه ساخت این ترمینال بود. البته پس از انتقاد شدید برخی سیاستمداران نپالی که معتقد بودند در فرآیند برگزاری مناقصه تخلف صورت گرفته و قیمت پیشنهادی بیش از حد بالا بوده، این شرکت قیمت را تعدیل کرد و آن را 30 درصد کاهش داد.
یکی از مهندسانی که به‌عنوان مشاور کارفرما در این پروژه فعالیت کرده است، در گفت‌وگو با نیویورک‌تایمز، ادعاهای نگران‌‌‌کننده‌‌‌ای را مطرح کرده است.
به‌گفته این مهندس نپالی که سابقه کار در پروژه‌‌‌های احداث استادیوم‌‌‌های جامجهانی 2022 قطر را نیز داشته است، به‌رغم نیاز به به‌کارگیری تیم‌‌‌های تخصصی داخلی و بین‌المللی برای نظارت بر اجرای طرحی با این ابعاد، پست‌‌‌های کلیدی نظارتی خالی مانده یا با تازه فارغ التحصیلان بی‌‌‌تجربه پر شده بودند.
این مهندس مدعیست که شرکت چینی پیش از استقرار مهندسین مشاور، کار را آغاز کرده و در اجرای پروژه، استانداردهای بین‌المللی را مراعات نکرده است. به‌عنوان نمونه، ادعا می‌شود که این شرکت احداث باند فرودگاه را بدون ارائه اسناد مربوط به آزمایش تراکم خاک، تکمیل کرده است.
ابهام دیگر در این پروژه آن است که بانک چینی مسئول تامین مالی طرح، شرکت چینی زیرمجموعه را به‌عنوان مشاور منصوب کرد تا کیفیت اجرا، رعایت اصول ایمنی و پیروی از جدول زمان‌بندی را رصد کند. این انتخاب باعث ایجاد نگرانی در مورد احتمال بروز «تضاد منافع» شد، زیرا او، شرکت تابعه CAMC محسوب می‌شود و هر دو شرکت نیز زیرمجموعه هلدینگ دولتی چینی هستند.
در اینجا هدف این نیست که با تکیه بر ادعاهای مطرح شده در گزارش نیویورک‌تایمز، عملکرد شرکت چینی زیر سوال قرار بگیرد، بلکه تلاش بر این است که با برجسته کردن ظرافت‌‌‌های اجرای پروژه‌‌‌های کلان ملی که با مشارکت خارجی‌‌‌ها انجام می‌شود، تصمیم‌گیران را در راستای پیشبرد بهینه چنین طرحی که قرار است شهروندان پایتخت سال‌ها به آن افتخار کنند، یاری کرد.
تجربیات دیگر
مسئولان وزارت ورزش اعلام کرده‌‌‌اند که تجربیات موفق چین در برگزاری رویدادهای بزرگ بین‌المللی و ساخت اماکن ورزشی، دلیل انتخاب شرکت‌های چینی برای اجرای پروژه ورزشگاه ملی پایتخت بوده است. اما باید یادآوری کرد که حتی اگر محدودیت‌‌‌های تحریمی و بانکی را در نظر بگیریم، کشورهای دیگری نیز هستند که هم با تهران روابط خوبی دارند و هم در این زمینه تجربیات موفقی داشته‌‌‌اند، و معقول نیست که اجرای این طرح منحصر به طرف خاصی شود.
بهترین مثال قطر است که روابط سیاسی و اقتصادی خوبی با ایران دارد. معقول نیست که تجربیات ارزشمند این کشور در میزبانی جامجهانی فوتبال نادیده گرفته شود. شرکت‌های قطری در ساخت استادیوم‌‌‌های جامجهانی 2022 مشارکت فعال داشتند. به‌عنوان نمونه، شرکت قطری HBK نقش کلیدی در ساخت ورزشگاه پنج ستاره «لوسیل» که میزبان فینال رقابت‌‌‌ها بود، ایفا کرد. حتی اگر قرار است از تجربیات شرکت‌های چینی استفاده شود، بهتر است شرایط همکاری با شرکت‌هایی که عملکرد روشنی در پروژه‌‌‌های احداث ورزشگاه‌‌‌های قطر داشته‌‌‌اند، همچون «شرکت ساخت راه‌‌‌آهن چین» به‌عنوان یکی از سازندگان استادیوم زیبای لوسیل، بررسی شود.
در آخر باید اشاره کرد که به‌رغم موفقیت‌‌‌های چشمگیر، شرکت‌های بزرگ ساختوساز چین تجربیات ناموفقی هم در رابطه با مدیریت پروژه‌‌‌های ورزشی داشته‌‌‌اند، که نباید از نظر پنهان بماند.
گروه اورگراند با بیش از 1300 پروژه در 280 شهر از بزرگ‌ترین سازندگان چین بود که از طریق ورزش، به‌ویژه فوتبال توانسته بود به پوستر دوران جدید اقتدار چین تبدیل شود. باشگاه فوتبال «گوانگژو اورگراند» هشت عنوان قهرمانی در سوپرلیگ چین به‌‌‌دست آورد و دو قهرمانی در لیگ قهرمانان آسیا را نیز به لطف جذب ستاره‌‌‌های بین‌المللی با دستمزدهای بالا در کارنامه خود دارد.
در آوریل 2020، اورگراند در گوانگژو ساخت یک استادیوم جدید 1.8 میلیارد دلاری با ظرفیت صد هزار نفر را آغاز کرد که قرار بود در سطح جهانی با خانه اپرای سیدنی و برج خلیفه در دبی رقابت کند، اما پس از اینکه این غول املاک و مستغلات در کانون بحران مسکن چین قرار گرفت و با ورشکستگی مالی مواجه شد، اجرای بسیاری از پروژه‌‌‌هایش از جمله این ورزشگاه متوقف شد. این استادیوم نیمه‌‌‌تمام، که نمادی است از ناکامی بزرگ اورگرند، توسط دولت محلی برای پرداخت بدهی 300 میلیارد دلاری این شرکت تصرف شده است.
منبع: دنیای‌اقتصاد
نگاهی به بازار مسکن در نیمه دوم سال / ۵ کارگردان صحنه معاملات ملک
