- بنگاه‌های املاک اکنون خالی از مشتری هستند.
- بر اساس تاریخچه سیر حرکتی مسکن در دهه‌های گذشته، قیمت املاک همواره به صعود خود ادامه خواهد داد.
- کارشناسان بازار مسکن معتقدند در صورتی که دولت سیاستی درست را در حوزه مسکن به اجرا درنیاورد رکود تورمی دور نخواهد بود.
بازار خرید و فروش مسکن در ماه‌های انتهایی سال 1401 رونقی نسبی را پشت سر گذاشت. در این بازه آماری رسمی از این بازار منتشر نشد، اما پس از گذشت چندماه و شروع فصل معاملات فعالان حوزه مسکن معتقد بودند قیمت‌ها در مسیری صعودی قرار دارد.
حالا با پایان نسبی فصل معاملاتی که از ابتدای اردیبهشت‌ماه هر سال از راه می‌رسد، بازار خرید و فروش املاک در چه شرایطی به سر می‌برد؟
قیمت مسکن در روزهای ابتدایی مرداد 1402
اکنون آماری رسمی از روند قیمتی مسکن در دست نیست، اما کارشناسان معتقدند قیمت مسکن نسب به سال گذشته مسیری صعودی را طی کرده و از متری 60 میلیون تومان نیز عبور کرده است؛ این یک روی ماجراست!
خبرگزاری‌های وابسته به دولت در ماه گذشته ادعایی مبنی بر کاهش 15 تا 20 درصدی قیمت‌ها در بازار املاک داشته‌اند و آن را از دستاوردهای دولت سیزدهم می‌دانند. فعالان بازار مسکن نظر متفاوتی در مورد این سیر نزولی دارند.
یکی از صاحبان بنگاه‌های املاک در این مورد می‌گوید: «این سکون و آرامشی که می‌بینید همه ناشی از رکود در خرید و فروش است. وقتی مشتری نباشد خود به خود قیمت‌ها هم پایین می‌آید.»
چه خبر از معاملات؟
همان‌طور که گفته شد شاخص اصلی بازار مسکن در اواسط تابستان 1402 تنها یک مسئله است؛ رکود. تحقیقات میدانی بازار و ما نشان می‌دهد بنگاه‌های املاک اکنون خالی از مشتری هستند و نه فروشنده پرو قرصی در بازار وجود دارد و نه خواهان آنچنانی برای فایل‌های موجود در بازار به چشم می‌خورد.
مشاور املاکی در شرق تهران در این خصوص توضیح می‌دهد: «بازار این روزها خلوت و بر اساس چیزی که در اخبار وجود دارد قیمت‌ها هم ریزشی است، ولی اینگونه هم که اعلام می‌شود نیست. تغییری حاصل نشده است که به تبع آن در بازار مسکن گشایشی حاصل شود.»
او همچنین در مورد پیش‌بینی خود از این بازار می‌گوید: «من فکر می‌کنم این آرامش بازار هم دائمی نباشد، پاییز همه‌چیز به روال قبل بازمی‌گردد و افزایش قیمت‌ها از سر گرفته می‌شود.»
کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقد هستند بر اساس تاریخچه سیر حرکتی مسکن در دهه‌های گذشته قیمت املاک همواره به صعود خود ادامه خواهند داد؛ هرچند در دوره‌هایی وارد فاز رکودی و ثبات قیمت شوند. اما پیامدهای رکود در معاملات برای یک بازار مالی و سرمایه‌ای چیست؟
وجود رکود آسیب‌پذیر در بازار مسکن
منصو غیبی، کارشناس بازار مسکن در خصوص وضعیت معاملات به بازار و ما می‌گوید: «اکنون در بازار معاملات مسکن رکودی آسیب‌پذیر در جریان است. یعنی گردش تمام خدمات ناشی از حوزه مسکن را به چالش کشیده است.»
او ادامه داد: «این وضعیت از نظر سیاست‌گذاران نوعی استراحت محسوب می‌شود و به زعم خود در حال کنترل التهاب موجود در بازار هستند، ولی طبیعتا رکود برای بازار آسیب‌زا است. انباشت انتظاری که در این فضا پیش می‌آید باعث افزایش قیمت خواهد شد.»
تقاضایی در بنگاه‌های املاک وجود ندارد
غیبی همچنین تقاضای موجود در بازار توضیح داد: «اکنون مشاهدات میدانی نشان می‌دهد تقاضایی در بنگاه‌های املاک وجود ندارد و رقابتی هم نیست. این مسائل حاکی از آن است بازار در حالت انتظار قرار دارد.»
او ادامه داد: «متاسفانه در بازار مسکن همیشه این انتظار به شکلی رشد کرده است که قبل از شروع افزایش قیمت‌ها این وضعیت پیش می‌آید تا مردم برای خرید اقدام کنند و به نظر من مصرف‌کنندگان در حال از دست دادن این فرصت هستند.»
این کارشناس بازار مسکن سیر تاریخی قیمت در حوزه املاک را صعودی دانست و گفت: «برای مثال حالا که طی یک سال گذشته قیمت خانه نوساز از 70 میلیون به 150 میلیون تومان رسیده است طبیعی است که 15 تا 20 درصد قیمت‌ها از سوی فروشندگانی که مجبور به فروش فوری هستند کاهش پیدا کند، ولی آمار هیچگاه نشان نداده است بازار می‌تواند تا حد زیادی همسو با افزایش قیمت‌های پیشین عقب بنشیند.»
او توضیح داد: «اکنون در بازار نه سرمایه‌گذار حاضر به فروش ملک خود است و نه مصرف‌کننده. همه اینها منتظر هستند تا نهایت آن خط انتظار برای ورود به بازار را تشخیص دهند، اما برخی مانند مصرف‌کنندگان که در این زمینه تشخیص درستی ندارند مجبور می‌شوند از دلال خرید کنند. از سوی دیگر دخالت‌های سیاسی در بازار مسکن کشور باعث می‌شود تحلیل روشن اقتصادی بر اساس شاخص‌های موثر نتواند واقعیت را بیان کند.»
سیاست‌هایی که دولت از ابتدای سال 1402 در خصوص بازار مسکن طرح‌ریزی کرده است پشتوانه درستی ندارد.
این سیاست‌ها یا در حد حرف باقی ماندند و هیچگاه به مرحله عمل نرسیدند یا درک نادرست از نیاز گروه هدف مورد بی‌توجهی قرار گرفتند.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقد هستند در صورتی‌که دولت سیاستی درست را در حوزه مسکن به اجرا درنیاورد رکود تورمی خیلی دور نخواهد بود.
